如何追踪房价行业长周期波动指标

　　房价是房地产行业中最重要的指标，也是唯一能够代表地产行业长周期波动的指标。由于在一场泡沫中，价格预期会实质性地影响供求状况，所以外在因素如调控政策、货币政策只有在房价趋势发生逆转前才能起到应有的效果，比如刺激交易量上升等等。
　　现在资本市场尚无有效跟踪房价的手段。目前资本市场所依仗房价指数无法有效反映房价的真实波动情况。除了中国特色的因素导致房价指数存在失真状况外，房地产本身也不是适合指数化的产品。主要理由是，地产项目的地理位置对房价影响过大，其样本数量，尤其是一手楼盘数量又不够多，导致很难设计可比口径的指数化指标。
　　房价指数更多地只能反映长期的情况，其月度乃至半年度的波动都无法提供具备指导意义的有效信息。
　　我们基于大数据技术，改进了房价跟踪体系。首先，我们只比较同楼盘、同业态的房价波动情况，以保证样本的可比性，屏蔽掉了传统指数的数据噪声。其次，我们使用量的描述性统计手段，而非简单指数化指标，帮助投资者更清晰地跟踪房价波动。
　　们选择了两组指标，第一组指标是房价波动比重，即各楼盘中有多少小区价格是上升的，有多少小区价格是下降的。这个指标可以用于判断房价的大致趋势。第二组指标，是价格上涨楼盘的上涨均值，与价格下跌楼盘的下跌均值。这组指标可以判断趋势的强度。这两项指标可以非常敏感、及时地反映出房地产的景气周期。比如房地产开始疲软该指标13年中就开始发现趋势变化，而房价指数和媒体则分别在13年底和14年才开始发出声音。最后，我们将这些数据以图表的形式展示出来，实现数据的可视化，以方便投资者更好地理解数据波动的经济含义。
　　房价趋势并没有发生实质性逆转。从楼盘波动比重看，自2009 年2月起，上涨楼盘占比历史平均水平为55.5%，下滑楼盘占比45.5%。上涨楼盘占比自13 年中呈现下滑的趋势，进入14 年后一直处于小幅调整的平稳阶段。14 年5月上涨楼盘占比49.0%，下滑楼盘占比51.0%，相较于4 月的下滑占比53.7%，降价范围略有收窄。
　　从价格波动的幅度看，数据显示，2009 年2 月以来，全国平均价格上涨幅度为5.11%，下滑幅度为-3.12%.2014 年5月楼盘均价上涨幅度为5.59%，下跌幅度为-3.41%，基本处于历史平均水平。相较于4 月的上涨3.64%，下滑-3.70%，甚至还出现了复苏的趋势。