二手房成交下降，各种因素分析

眉山房产讯，市场：成交量稳中有升 价格回归理性

据数据显示，东莞限购政策出台后，一手住宅市场成交首当其冲，成交量出现明显下滑。而由于政策间接利好二手房市场，因此除了去年10月全市二手住宅成交了4802套有所下滑外，去年11月份起，东莞二手房成交5494套，开始有所回升；另外， 去年12月二手房周成交维持在1100~1200套左右，已经基本与新政出台前持平。

不过，细分到区域来看，一些原来二手房成交比较火热、受到投 资客热捧的区域成交量出现明显下滑。据东莞链家东泰区域总监卢贤福介绍，新政出台后两个月以来，有区域二手房成交量甚至下滑了30%以上。

二手房成交量的平稳回升，得益于二手房价的理性回归。他告诉记者，新政出台后，全市二手房房价有所下行，尤其是部分二手业主适当让利出售推动二手房成交量平稳回升。临近春节，二手业主将加大放盘量、且放盘价逐渐回归理性以促成成交。

变化：投 资客退潮 自住刚需客入市

与一手房市场一样，二手房市场也出现了投 资客退潮现象。金信联行监测数据显示，去年东莞二手楼市第四季度与第三季度相比，投 资客比例大幅缩小，自住及刚需客入市较为积极。

相对于成交数据，业主们的感觉更为直观。不少业主告诉记者，虽然新政出台后报价比新政出台前低了，但是看房的人反而没有以前那么多。南城的徐先生告诉记者，新政出台前他的一套三房报价2万元/平方米，几乎每天都有人去看房，新政出台后他降了3000元/平方米出售，但是一两个星期都没有一批人去看房，导致他降价放盘两个月，房子还没有卖出去。

与一手房市场相比，虽然二手房市场成交量有所回升，但是观望氛围同样较为浓郁，不少购房者对2017年房价下降预期加大，打算先观望再做买房打算。

后市：今年楼市先冷后热

对于2017年的二手楼市，庾树明表示，去年年底，部分一手楼盘出现促销降价迹象，2017年初降价潮将如期到来，加上2017年一手供应市场会激增，一定程度上购房需求会被吸引到一手市场，因此今年初二手市场成交会有所调整，成交量或会下降。

另外，从宏观方面来看，庾树明认为，2017年房地产市场将进入调整年。因此，今年东莞楼市成交对比2016年都将从高位回落，全年会呈现先冷后热的成交态势。卢贤福则预测，今年3、4月份东莞二手房成交量会高一些，之后处于一个平稳的状态。但价格变化不会太大，基本上会比较平稳，无论是上升还是下降幅度都不会太大。

如何挑选二手房？

1.摸清市场，找准时机

二手房个体特色比较强，同一楼盘的二手房也可能出现不同的价格。购房者不如多看多挑，多总结经验。

去年年初，南城林先生就开始寻找二手房，他在多个中介那里留了电话，“只要听说有合适的户型我就去看。”林先生说，为摸清市场的情况，他看房很积极。有一天朋友告诉他，有人打算卖房，单价约1万元/平方米，凭借之前的看房经验，林先生知道这个价格比同等条件下的二手房价格要低约3000元/平方米。当天林先生就去看房，并且联系中介人员，立即约业主签约。林先生说：“因为已经了解市场情况，遇到合适的房就敢马上下手。如果再晚点，看房的人多了，可能业主的定价又会往上涨。”

2.找专业中介机构协助

二手房买卖手续复杂，而且市场猫腻多，为避免出现购房纠纷，购房者在买房前最好请专业人士协助。

业内人士表示，在寻找专业机构方面，尽量找一些知名度高的品牌中介机构，在签订合同的时候认真查看合同，对业主的房产证、有无*押查

眉山的二手房市场本来就小，影响不大。