现在政策调整，银行贷款利率上浮严重，买房的减少

眉山房产讯，记者调查发现，在此轮调控“商改住”限售、新房限价政策下，诸多开发商在各地频频违规，其中不乏大型房企；而在一些城市，开发商通过“双合同”、“延期签约”等方式规避限价限购政策，也是大面积涉嫌违规。

商改住项目和住宅项目销售，是绝大部分房企赖以为生的现金流来源，掐断这一现金流他们将面临资金链断裂的风险，这是房企冒险踩线的原因。

但作为抑制楼市投资投机的手段，限价、限售政策并不能解决房地产市场尤其是一线城市的根本问题，即供需不平衡。

因此，对于调控手段的反思和长效机制的建立也成为必要。目前各地限制性的调控政策是否存在调整的空间？如何不扰乱价格机制，彻底解决房地产市场的根本问题？

销售压力下的违规

继3月26日北京“商改住”禁令后，广州、成都、上海、深圳等地相继跟进。在严格的管控政策下，一些房企违规了。

3月28日，北京市住建委公布，林肯公园、万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、尚峰一号等涉嫌将商业办公用途改变为居住用途销售，这6个项目当时被停止网签。

5月份，绿地也因试图打擦边球而两次被罚。涉事项目分别是位于北京密云区的绿地朗山产业园商办项目，以及位于上海闵行区的绿地峰尚汇项目。前者因为存在无证售房、涉嫌违规宣传“商改住”；后者因未对违法建设进行完全整改。

“顶风作案”背后，是以绿地为代表的房企手握大量商办项目急于去库存的无奈。

早在2012年，绿地集团就已开始加码商办。公开统计数据显示，绿地集团在过去5年间，仅在北京拿下的商办用地就超过15块。绿地2016年的销售中，住宅项目占比64%，商办占比36%。

深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫表示，全国现在商业物业存量过剩，房企违规“商改住”的主要原因，是为了去库存转化成现金流。

国家统计局数据显示，1-5月份，全国住宅待售面积为36475万平方米，同比下降17.9%；办公楼待售面积3706万平方米，同比上升7.7%；商业营业用房的待售面积为15921万平方米，同比上升4.6%。

除了违规“商改住”，新房销售领域“双合同”、“延期签约”现象也是遍地开花。

在主流一二线城市，因为政府实施限价管理，每个区域、每个楼盘都进行限价销售，而且限定的价格较低，一些城市的开发商就通过“双合同”来规避限价。

所谓双合同，指的是购房者在买房时，除了购房合同，还被要求签订一份装修合同。以某大城市郊区为例，楼盘备案价基本在12000-15000元/平方米，而市场真实售价为18000-20000元/平方米，这中间存在的五六千元差价以另外的装修合同来支付。

为此，购房者将付出相当于50%-60%左右的首付成本（首付+装修），而装修贷款只能贷5-10年不等，月供压力也很大。这也相当于是变相的首付贷，是现行国家金融政策所不支持的。

记者调查发现，一些项目通过延期一年签约的方式，规避限购政策。购房者先签意向书，支付首付款以及在接下来的一年里陆续支付金额不等的分期款，同时办理社保；一年后，双方再签订正式的购房合同、办理贷款、签约过户。

新房销售花样频出的背后，是房企普遍面临业绩和资金压力。

2017年5月，大部分房企销售业绩环比下降。据统计，5月销售业绩排行前10名房企中，有8家房企均出现环比下滑，前20名有13家环比下滑。其中碧桂园5月销售业绩为480亿元，环比下降10%；万科为359亿元，环比下降14%。

徐枫认为，市场不好时，房企加快销售是本能反应，尤其在非热点城市，由于监管比较缺位，房企违规成本低，踩线销售是一个“务实”的做法。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲则表示，当前房企融资的各种渠道都在收紧，房地产商面临资金压力，销售是房企获得现金流的最有效途径。

现在政策调整，银行贷款利率上浮严重，买房的减少。