限购，新房的价格比其周边的二手房价格低得多

眉山房产讯，到现在，席卷全国的政府对商品房市场的限价调控已实施近一年，现在从经济学角度给大家分析政府限价的效果。

根据经济学理论，政府出台限价政策的前提是：当某种或某些产品价格上涨幅度过大，有可能影响居民的基本生活需要或影响生产的正常进行（商品房作为一种交易产品，其价格情况对居民生活及生产均可产生重大影响——房价高变相降低或提升部分居民收入水平，即可能加大贫富差距，房地产价格上涨也可直接导致生产的固定成本或长期成本升高）。

众所周知，价格的形成是由买卖双方共同决定的，当供需达到平衡时价格实现均衡，这时的价格就是正常的市场价格。现在政府实施的房价限价措施，规定的商品房价格不得高于某一价格标准，这就是最高限价。

最近大家都有很明显的感受一手房的价格比其周边的二手房价格低得多，即便开发商要求一次性付款，人们都要挤破头去买。这其实就是政府最高限价政策带来的效果。

克而瑞研究中心近期发布的研究数据显示：就成都而言，供应面积和成交面积在今年6月份出现了拐点。从1月到5月，都是供应面积低于成交面积，换句话说，这几个月成都去库存的能力是非常棒的。而在6月，供应面积首次反超成交面积。

关于6月这一数据，师奶要是要给大家来盆冷水——我们应该更加理性地看待统计结果！

6月份统计出来的供应量高于成交量的背后至少还有这些故事：1、在限购政策下，很多楼盘都要求一次性付款，有些开发商卖房的时候是不管你有没有购房资格的，没购房资格的人买房后没有备案（因为他也备不了案）导致统计出来的这些房源就没有卖出去（哪些一次性购房的没备案的朋友没事出来走两步哈）；2、单月的供求数据作为分析整体房市的条件并不充分！所以，今年商品房供应面积首超成交面积！成都楼市6月是拐点的观点，师奶只能表示“呵呵……”

好了，我们再回来看看政策背后的故事是怎样的。

从经济学角度来说，政府限价后，开发商供应商品房的意愿降低——低于市场价格售房还不如把房源囤着等价格管制放开后出售以达到利润最大化（开发商都不是活雷锋，理性的开发商都愿意赚更多的钱）。由于供应紧张，卖方在交易过程中处于优势地位决定了你现在去买房会遇到各种奇葩面试！（你现在去售楼部是不是看到置业顾问都不愿理人？如果房市不好，置业顾问是不是脸都笑烂了，开发商还买房送车位？）

根据经济学理论，当实施最高限价，出现短缺现象时，就会出现严重的排队现象（还记得那个段子吗：一次性付款带两个车位的往里面走，一次性付款带一个车位的排前面，按揭的可以回去了）。

如果政府监管不力，就会出现黑市交易和黑市价格——买卖双方违反政府的最高限价进行交易（比如搭售价格高昂的不受限价政策调控的车位或采取虚报精装修等手段），另外这种调控政策还会带来的后果是“走后门”——有人利用特殊的权利和便利不需要排队就可以买到实施限价的产品或可以买到多于定量供应标准的产品（比如，开发商老板的七大姑八大姨买房需要跟众屌丝彻夜排队吗？他们买几套房不备案不就不受限购政策影响了吗？）。

政府出台限价政策的初衷是好的——让购房人花更少的钱买到房子，但是这项政策背后的经济学现象经历了快一年后并不罕见。要保证房市限价的顺利实施，必须要有强有力的行政措施或分配措施——在限价的同时有效增加供应以实现供需平衡。政府也不是没有意识到这一点，在本轮调控政策中就有：要求开发商在达到一定工程进度后必须申请预售、开盘销售以及增加土地供应的政策，还有这两天提出的免费住房、大力发展房屋租赁市场等措施但是这些政策实施效果，大家可以自己体会了。

由于最高限价严重影响了市场机制（价格形成机制）的正常运行，从经济学角度来说，这一政策不宜长期执行，适合短期、部分区域实施（相当于用猛药集中处理局部问题）。