限购调控周期一般为1-2年，限售一般为2-3年

限购调控周期一般为1-2年，限售一般为2-3年，在上升通道开启时，限购政策将优先启动。

如果说16年的楼市调控是以“限购”为代名词的话，那17年无疑就是“限售”。从17年3月份开始，新一轮楼市调控政策启动，以“限售”为主的政策调控陆续出台，从沿海至内陆蔓延，如洪水猛兽般，寻找着她的调控死角。

2017.3.25厦门，通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年；新购买方需取得产权证后2年可上市交易。

2017.3.28杭州，增设企业购买限购区域住房的限制上市交易年限，满3年方可上市交易。

2017.4.8珠海，居民家庭和企事业单位，社会组织等法人单位新购买的住房需要在取得不动产政权满3年后方可上市交易。

2017.5.20长沙，在限购区域内购买的商品住宅，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。

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“限售”与“限购”不同，从字面的理解，是由“需求端”向“供给端”转变，往深了讲，可从政策时效性研究，以及系统性金融风险等角度上得到不同的解释。

金融性分析

站在需求端角度，我国收入差距正在逐步拉大，投资性购房需求中，加杠杆的比例正在逐渐扩大。从最新数据看，2016年全国个人按揭贷款总额达到24402.94亿元，较2015年呈现一半的增长，其中个人住房贷款及房地产贷款增速分别达到86%和58%。购房在加速，建房也在提速。

过多的违规性贷款买房，将增加银行坏账率，使原有的金融系统出现不稳定因素。从公布的数据看，2014年三季度以来商业银行的不良贷款率上升最为明显（于楼市上升周期吻合），在金融风险上升的背景下，银行对地产开发贷有所限制，同时购房贷也逐步收紧（近期银监会主要工作将着手消费贷入楼市的问题），16年四大银行房地产贷款总额占总贷款额比例保持在30%左右。

巨额的贷款购房，全部投入在楼市之中，过早的限死楼市发展将促使居民房屋资产贬值，短期投资客将出现抛售住房现象，房屋贬值之后增加银行原有贷款坏账，一系列的问题由此展开。

在此背景下，17年楼市调控再次增加力度，从需求端往供应端转移（新房二级市场与存量房三级市场同属于供应端），抑制短期投资客快买快卖的套现模式，将风险贷款资金锁死在楼市，防止银行贷款资产贬值，严控系统性金融风险的产生。

周期性分析

我国商品房市场具有典型的周期波动效应，一轮周期影响平均在39-40个月之间。根据市场行情看，从2016年9月份至今，周期经历了12个月的下行发展，并在12月左右市场触底，在此时间节点上出台“限售”政策目的也是将防止楼市“抛售”的必然时期，同时也为楼市长效调控机制的建立争取了时间。

股市发展是“政策市”，楼市更是如此。站在楼市周期性发展以及系统性金融风险的角度看“限售”政策的推行，将更好的理解目前市场处在何时及后续市场发展方向。