尽管目前业内已有声音对未来房地产市场不看好，悲观情绪弥漫，但我们经过研究分析认为，增量市场空间仍足够大。通过对城镇化、人均住房面积增量需求及现有城镇住房更新需求进行综合分析，中指研究院认为国内房地产市场未来几年增量市场仍将保持相对高位，至少仍有年均12亿平方米以上的开发规模，市场空间仍然足够大。

首先来看城镇化，结合发达国家城市化发展历程和规律，在城市化起步阶段（城市化率≤30%），城市人口增长缓慢，随着人口的增长，房地产销售面积开始出现上涨趋势；成长阶段（城市化率位于30% ~70%之间），城市化加速成长阶段，城市人口迅猛增长，人口的快速增长带来大量的居住需求，房地产市场快速发展；成熟阶段（城市化率≥70%），进入城市化后期阶段，城市化进程停滞或略有下降趋势。

2018年中国城市化率为59.58%，仍然处于成长期，但成长速度有所放缓。和美国、日本等国家的城镇化率相比，我国城镇化率至少还有20%-30%的提升空间。城镇化的持续推进将释放大量的居住需求，假定未来城镇化率年均增长1个点，则每年有1700-1800万的农村人口进城，保守看，按现在的城镇人均居住建筑面积近37平方米来看，基于新增城市人口的住房需求量大概在6亿平方米左右。

其次看城镇居民的改善性需求，城镇人均居住面积由2010年的31.6平方米增长至2016年的36.6平方米，基于现有8亿多人的城镇人口人均居住面积改善性需求看，按人均居住面积正常增长率看，假设每年增长1平方米，亦能带来1-2亿平方米需求。

再次，按现有中国城镇存量住房面积总量接近300亿平方米，每年按国际通行的2%的折旧率看，一年亦能新增近5亿平方米左右需求量。

综合新增城镇人口、城镇居民人均居住面积提升、存量市场更新三大需求看，一年住宅市场成交体量保守量在12-13亿平方米，加上写字楼、商业体量，一年商品房市场成交体量保守在13-17亿平方米，13亿平方米体量不一定每年都释放，但仍然能保障市场维持在较高水平

行业地位、区域布局和产品定位力保业绩稳健增长

在增量市场空间仍足够大的基础上，我们认为碧桂园的发展潜力非常大。根据中指研究院2018年百强企业专题报告及百亿企业专题可知，中国房地产行业集中度将加速提升，强者恒强态势持续，房企走向寡头是大势所趋。大型房企凭借土地、资金、人才、管理等要素资源优势以及较强的资源整合能力，更容易在行业洗牌和格局重构中实现规模的快速提升。碧桂园规模优势明显，潜力可期。

从城镇化看，作为中国新型城镇化进程的身体力行者，截至2018年12月31日，碧桂园累计进驻中国超1156个县/镇区，布局广度远超同行，同样，享受城镇化利好亦超同行。

区域布局和产品定位方面，一二三四线均衡布局结合差异化产品定位亦将对碧桂园业绩增长形成重要支撑。从总量看，截至2018年12月31日，碧桂园在国内已签约或已摘牌的权益土地储备已经达到约2.4亿平方米，其中未售权益可售货值约1.7万亿元，可满足集团未来三到四年的销售量。

2018年获取的土地中，目标一二线与目标三四线的地块按金额划分的比例为40:60，根据中指研究院相关研究，三四线城市销售面积占全国的比重每年占比大概60%左右，二线城市是33%，一线城市是2%，大的成交体量和比例仍位于三四线城市，尽管2019年三四线整体销售会有一定压力，但是去年碧桂园扩大了一二线的拿地体量，新增的一二线土储今年可能发力，对整体业绩会有一定支撑，因此碧桂园整体成交体量将有重要保证。

结合产品定位看，在一二线城市城区，碧桂园针对首次购房的客户提供主流产品，通过品质、成本和速度管控支持业绩增长，在三四线城市核心区域，碧桂园为改善性客户提供好房子，避免同质化产品过度供应。一二三四线均衡布局加上产品的差异化定位将有助于分散区域、产品风险，抓住城市轮动、产品升级带来的机会，支撑业绩进一步增长。

综合对影响增量市场容量的指标城镇化率、城镇人口人均居住面积改善需求、存量更新需求及碧桂园自身行业地位、区域布局、产品定位进行分析，我们认为碧桂园未来业绩仍可期。

发力地产、机器人、农业，打造“高科技综合性企业”

尽管我们认为增量市场空间仍足够大，但面临的外界环境、住房主要矛盾已发生改变。自1998年启动房改开始，我国房地产已历经30年的高速发展，住房需求从严重短缺走向供求相对平衡，住房矛盾已从数量不足转向质量提升。

因此，尽管未来整体市场容量仍有支撑，但随着经济发展承压，亟待脱虚就实；城市居民对生活品质需求不断提高，国内人民的生活、生产、消费需求皆在不断变化；人工智能、大数据、物联网等新的科技革命对生活将产生重大变革，未来中国房地产的发展轨迹或将围绕人居方式的转变而发生巨大颠覆的大背景下，越来越多的房地产企业主动出击，延伸企业价值链条，积极培育新的财富增长点，增强公司的抗风险能力。

据中指研究院研究，当前大型房企已基本明确由开发向长期运营转变的发展路径，开启了多元化的战略转型过程：横向拓展长期持有型经营业务：继续发展商业地产、产业地产领域，积极培育、拓展长租公寓、特色小镇、文旅地产等业务。纵向产业链延伸，挖潜开发主业服务附加值：主要为互联网家装、教育、健康养老等服务于开发主业的价值挖潜。

作为房地产行业中的标杆，碧桂园更是高瞻远瞩，与时俱进，紧抓时代的变迁，跟随时代前进的步伐，自2018年以来，在主业稳健发展的基础上，碧桂园相继布局现代农业、机器人等前沿领域。在2019年工作会议上，碧桂园董事会主席杨国强开篇即将碧桂园重新进行定位为“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”，为中国的美好生活建设保驾护航。

除地产主业潜力仍存外，考虑到碧桂园进驻的机器人、现代农业领域面临的政策、市场、企业自身优势，我们认为碧桂园未来在该等领域的发展非常可观。

顺应天时，迎政策机遇，融入国家发展战略

“中国制造2025”、农业之于当前的我国，有重要的政治意义和战略价值，因而利好政策频出。

首先来看与机器人产业相关的政策，随着工业4.0 时代的到来，全球工业制造行业迎来了智能制造时代。目前多个国家发布了相关支持政策。例如，美国的“再工业化”计划、德国的“工业4.0”计划、日本的“新机器人战略”计划，中国于2015年提出的“中国制造2025”。

中国提出的“中国制造2025”，是中国政府实施制造强国战略的第一个十年行动纲领，作为关系到影响未来中国在全球产业链竞争格局和地位的重要战略，其重要性不言而喻。作为新兴产业的重要力量，人工智能正受到越来越多的重视。工业和信息化部印发的《促进新一代人工智能产业发展三年行动计划(2018～2020年)》提出，力争到2020年，一系列人工智能标志性产品取得重要突破，在若干重点领域形成国际竞争优势。

机器人作为智能制造与人工智能的重要组成部分，政策利好显著。2015年国务院正式印发《中国制造2025》文件中提到，机器人方面，围绕汽车、机械、电子、危险品制造、国防军工、化工、轻工等工业机器人、特种机器人，以及医疗健康、家庭服务、教育娱乐等服务机器人应用需求，积极研发新产品，促进机器人标准化、模块化发展，扩大市场应用；2016年4月，工信部、发改委、财政部联合印发《机器人产业发展规划（2016-2020年）》明确，到2020年，自主品牌工业机器人年产量达到10万台，六轴及以上工业机器人年产量达到5万台以上。

再来看与现代农业相关的产业政策，作为“乡村振兴”战略的重要一环，同样政策利好频出。自2017 年10 月18 日，自“实施乡村振兴战略”于十九大首次提出以后， “乡村振兴战略”频见于各大重要文件和报告中。

而与现代农业相关的利好政策亦与日俱增。如，2017年11月《增强制造业核心竞争力三年行动计划(2018-2020年)》，现代农业机械关键技术产业化作为九大重点领域之一被纳入其中；2018年1月 《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》，明确了实施乡村振兴战略的总体要求和主要任务。提出乡村振兴战略以产业兴旺为重点，提升农业发展质量，培育乡村发展新动能；以生态宜居为关键，推进乡村绿色发展，打造人与自然和谐共生发展新格局等。

综合与机器人及现代农业相关政策看，碧桂园进驻机器人及现代农业产业，可谓顺应天时，融入国家发展战略，迎政策机遇，未来前景看好。

乘势地利，需求强劲增长成企业发展壮大基石

机器人、农业当前面临的市场需求，则存在巨大的市场空间。