眉山房产网发布，一些二手房的小知识。房屋产权是否明晰。有些房屋有多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的。对此，购受人应当和全部共有人签订房屋购 卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，购受人与其签订的购卖合同未在其他共有人同意的情况下，一般是无效的。

    交易房屋是否在租。有些二手房在转让时，存在物上负担，即被别人租赁。如果购受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，购受人有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为我国法律认可“购卖不破租赁”，也就是说，房屋购卖合同不能对抗在此之前成立的租赁合同。这一点容易被很多购受人及中介公司忽视。

    土地情况是否清晰。二手房购受人应注意土地的使用性质，看是划拨型还是出让型。划拨型的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回；出让型是房主已缴纳了土地出让金，购受人对房屋享有较完整的权利。还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权只有40年，房主已使用十来年，对于购受人来说，如按同地段土地使用权为70年的商品房的价格购购，衡量起来就有点不划算。

    市政规划是否影响。有些房主出售二手房是因为已了解该房屋未来5到10年附近建高层住宅，可能影响采光、价格等因素。作为购受人，在购购前应全面了解详细情况。

福利型房屋是否合法。房改房、安居房、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的规定，购受人购购时，避免购卖合同与国家法律冲突。

    购购单位住房时注意是否侵权。一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，两者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。对于标准价的住 房，一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购购权。购受人如果没有注意这些，可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

    物管费用是否拖欠。有些房主在转让房屋时，其物业管理费、电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且数目不小。购受人不知情购购了此房屋，有可能全部承担所有费用。

    中介公司是否违规。有些房产中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为购受人提供零头付服务，即购受人所支付的全部购房款可从银行“骗贷”出来。购受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有责任有可能都自己承担。

    合同约定是否明确。二手房购卖合同虽然不像商品房购卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚。如合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决和签订日期等均应全面考虑。

看到这些，买二手房问题也少一些。