眉山房产网发布，由建设单位代国家征收集体土地为公共用地的土地简称为代征地，在我国目前城市开发与建设中，代征地是指城市建设工程沿道路、铁路、河道、绿化带等公共用地安排建设的，由建设单位给原用地者补偿，按照有关法规、规章的规定代征的公共用地。
目前，北京、上海、探圳等很多地方立法中都有城建用地由建设单位代征的规定。在城建财力不足和开发商实际受益的情况下，由开发商代国家征地制度的存在今后仍有其合理性。立法上不能丝毫不反映代征地及及其各方后续权利义务。现实已有很多纠纷产生，因此，在房地产法上，必须区分清楚什么是“毛地”、“净地”和“代征地”。依照法律惯例，通常所说建设用地合同中的“土地”用语为“毛地”，即包括“代征地”。净地不包括代征地需要另外指明。一些合同中的熟地则是指是否含配套设施，而非代征地。
国外也有公用代征地的一些基本规定，并且有些国家，比如英国，还有专门的所占征地比例的限制。让各方当事人事先明确代征的权利义务和比例，是市场机制的基本规则，也有利于鼓励开发商做公益贡献。不能把这些基本的物权权利类型，完全留给地方立法或行政法规。
物权法至少应规定“公用土地的代征人对代征地有优先使用权。在城市公用道路和设施废弃无用的情况下，原为公用代征地的，土地使用权直接归代征人”。
(一)目前各地城建用地由建设单位代征存在的问题
代征地的源头是计划经济体制，企业提出用地申请，国家根据项目需要无偿划拨，在取得土地使用权时往往有公共用地也同时需要征用，政府多采取以项目代征用的方式。在划拨用地的情况下，企业取得国有土地使用权是无偿的，国家也把与划拔用地相连的公共用地的费用分摊在建设项目上。这样的做法在当时经济体制下具有一定的合理性。因为企业是国有企业，国有企业的资产是国家的，国家拿国家的钱以企业的名义代征城市公共用地，企业无可厚非。但是在目前市场经济体制下，企业投资主体发生了较大的变化，非国有经济投资主体大量出现，特别是国家实行国有土地使用权有偿使用制度后，若仍沿袭计划经济体制下的规定不变，由项目建设单位承担代征地费用，已暴露出较多问题，引发了人们对代征地问题的极大关注。
目前，代征公共用地都是以地方性的有关城市规划的法规、规章为依据的。比如，《北京市城市规划条例》第31条、《上海市城市规划条例)第30条规定：“城市建设工程沿道路、铁路、河道、绿化带等公共用地安排建设的，建设单位须按照本市有关法规、规章的规定代征公共用地。”
《深圳市城市规划条例（修正）》第38条规定:“新建、改建和扩建各类建设项目时，必须同时配套建设市政基础设施。有下列情形之一者，建设单位还必须同时建设部分市政公用设施及为社会提供服务的公共设施:（一)在各种配套设施不足的旧城区或建成区进行建设的。(二)在各种配套设施尚末完整建成的新开发区进行建设的。（三)在现有各种配套设施不足负担因建设单位开发而产生压力的地段进行建设的。建设单位需要承担建设为公众服务的各种配套设施的项目和数量，由规划主管部门依据新区建设和旧区改造规划确定。”
现行的代征地制度主要存在以下弊端:第一，代征地不是一项在全国范围内统一执行的制度。仅北京市区和其他区县就存在不同的公共用地管理制度。其次，代征地制度导致开发商成本加大，且由于各个建设项目的代征地的规划用途不同，比例不一，代征地的费用差别较大，也造成代征公共用地政策不公平。第三，代征地制度执行的情况不容乐观。有些地区的开发单位以资金不到位为由，项目建建停停，或者以联建单位互相推诿为由，拖延代征公共用地的拆迁时间，导致公共用地的建设不能与建设项目同期完成 。
（二)城建财力不足和沿街受益与代征地制度的合理性
从纯粹的市场角度讲，在规划用途已经确定的情况下，代征地作为项目取得的一个条件，开发企业决定接受该项目，就意味着接受该代征地的权利义务；另外，项目在前期策划或可行性研究阶段征求规划意见时，代征地已经明确，开发企业决定继续开发该项目，说明项目有规划代征地，开发企业也能够接受。换句话说，开发企业看好该项目的未来开发收益，它能承受代征地费用作为取得项目土地使用权这一额外的费用。因此，代征地制度是有合理的存在空间的。
(三)如何从立法上完善代征地及其各方后续权利制度
我们认为，代征地费用应由这些直接受益各方来合理分担，其中政府应分摊部分代征地费用。要合理界定代征地各方的权利义务，首先就是按“谁投资，谁受益”的原则在政府与建设单位间界定代征地费用的分摊比例，解决代征公共用地政策不公平的问题。对每一建设项目用地都明确标出所含代征地面积及费用，使代征地有确定的可预见性。例如英国1947年出台的《城镇郡县规划法案》就明确要求任何部门、地方政府或权力机构为实现其功能所要求强制购买的土地都要明确标出；作为综合开发计划所用的土地，如需要强制购买，也必须标明；地方规划委员会认为为实现其计划必须购买的土地也要标明。
“谁收益，谁投资”的原则不仅是确定代征地费用分摊比例的依据，也是建设取得代征地上相应权利的依据，土地使用权出让合同或用地协议中都会明确所含代征地面积及价格，但对于建设单位取得士地使用权后，用地单位就代征地究竟享有哪些权益却从未明确视定或约定。
开发商在代征地上至少应享有两大权利:第一，其交纳的代征地费用及代征地建设的投资所形成的对代征地的使用与受益权。由于代征地的使用受益主体有可能变更，取得这一权利的费用也就应该随之变更。既然开发商将代征地上的费用作为开发成本处理。使之随商品房所有权主体变更而转移至代征地的最终使用受益主体承担是完全合理的，那么建设单位在转让建设项目时，将代征地上的费用负担转移给新的建设用地单位也应该是完全合理的。第二，在特定条件下，法律应该赋予开发商在代征地上享有一定的优先权。例如，因城市规划变更，代征的公共用地规划用途改变而出让国有土地使用权时，同等条件下，支付了代征地费用的开发商对改变用途后的土地使用受让应享有优先权等。
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