眉山房产网发布，怎么看投资房子。“购房子就是购生活”，社区的维护成本也得算算，业内人士指出社区越大，使用和维护成本越低。
同时社区所有设施和服务也都不是免费的。会所、地下车库都得花钱，公共设施越多，付出的费用越多；一个楼门里的户数越少，您要摊的电梯费用就越多。养房的费用，购房时不能不考虑。
■三大公式
考察一处房产是否值得投资，较重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值。
租金乘数小于12
租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入)，小于12。
以市某一小户型为例，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
8年～10年收回投资
投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是:投资回收年数=(头期房款＋期房时间内的按揭款)/(月租金－按揭月供款)×12。
一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年～10年左右。仍以市小户型为例，假设2001年时头付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购购这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。
15年收益高于购入价
另外，也可以参考国际专业理财公司评估物业的公式。
如果该物业的年收益×15年=房产购购价，该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年>房产购购价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年<房产购购价，该物业价值已高估。
仍以上文提到的小户型为例，2001年时，年租金收益为18000元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。
今年是这样的，受到一些影响，不过也没跌。
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