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算算在普通城市购一套房在的成本

编辑:眉山房产时间:2020-11-13 21:12点击数:

眉山房产网发布,怎么看投资房子。“购房子就是购生活”,社区的维护成本也得算算,业内人士指出社区越大,使用和维护成本越低。
  同时社区所有设施和服务也都不是免费的。会所、地下车库都得花钱,公共设施越多,付出的费用越多;一个楼门里的户数越少,您要摊的电梯费用就越多。养房的费用,购房时不能不考虑。
  ■三大公式
  考察一处房产是否值得投资,较重要的就是评估其投资价值,即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值。
  租金乘数小于12
  租金乘数,是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入),小于12。
  以市某一小户型为例,2001年时售价22万元,月租金1500元,那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说,这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍,很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元,而月租金却仍不到2000元,租金乘数升到25倍,已经大大超过了合理的范畴。
  投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较,也可在不同物业间比较,取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
  8年~10年收回投资


 
  投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金乘数适用范围更广,还可以估算资金回收期的长短。它的公式是:投资回收年数=(头期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12。
  一般来说,回收年数越短越好,合理的年数在8年~10年左右。仍以市小户型为例,假设2001年时头付5万元,每月按揭供款1000元,1年后交房,当时它的投资回收年数是10.3年。但是到了2005年,由于房价上涨,而租金却没有同步增长,现在购购这套房产每月的租金收入无法弥补月供款,实际上面临投资无法回收的境地。
  15年收益高于购入价
  另外,也可以参考国际专业理财公司评估物业的公式。
  如果该物业的年收益×15年=房产购购价,该物业物有所值;如果该物业的年收益×15年>房产购购价,该物业尚具升值空间;如果该物业的年收益×15年<房产购购价,该物业价值已高估。
  仍以上文提到的小户型为例,2001年时,年租金收益为18000元,乘以15等于27万元,大于当时的售价22万元,因此是值得投资的。但是现在,就以2000元月租金计算,合理价值为36万元,远远小于当前60万元的售价,价值已经被过度透支了。

今年是这样的,受到一些影响,不过也没跌。
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