眉山市住房和城乡建设局关于《眉山市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》公开征求意见的公告 

为加强本市住宅专项维修资金的监督管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律法规，结合本市实际，我局起草了《眉山市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。

如您对《眉山市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》有建议意见，请于2019年6月26日起至7月3日期间，通过以下四种方式之一提交建议意见：

一、网站留言，在本网页下方在线提交您的建议意见。

二、电话反映，拨打电话（028—38100603）反映建议意见。

三、邮件联系，邮箱地址：2437600973@qq.com。

四、信件传达，通信地址：四川省眉山市东坡区杭州北路107号（眉山市房地产服务中心）。

附件：眉山市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）

眉山市住房和城乡建设局

2019年6月26日

眉山市住宅专项维修资金管理办法

（征求意见稿）

第一章  总则
    
第一条  （目的和依据）为加强本市住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的监督管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》（国务院令第504号）、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《四川省物业管理条例》、《四川省住宅专项维修资金管理细则》、《四川省住房和城乡建设厅关于应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》（川建房发〔2014〕445号）等法律、法规、规章规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  （适用范围及对象）本办法适用于本市行政区域内商品住宅、售后公有住房、住宅小区内的非住宅或者与单幢住宅结构相连的非住宅等维修资金的交存、使用、管理和监督。

住宅小区外有两个及两个以上房屋所有权人的非住宅物业维修资金的建立，参照本办法执行。属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

本办法所称维修资金，是指住宅共用部位、共用设施设备保修期满后，专项用于维修、更新、改造的资金。

本办法所称共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。     

第三条  （维修资金原则）维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第四条  （主管部门）市、县（区）建设（房地产）主管部门会同同级财政部门对其行政区域内维修资金的交存、使用、管理进行指导和监督。

市、县（区）建设（房地产）主管部门的维修资金管理机构（以下简称管理机构）负责维修资金的具体管理。

管理机构应当依法接受审计、监察等部门的审计监督。

第二章  交存

第五条  （维修资金交存标准）商品住宅、售后公有住房、非住宅购房人需在办理房屋不动产权首次登记前按照房屋所拥有物业的建筑面积交存维修资金，本市城区维修资金交存标准为：未配备电梯住宅35元/平方米、配备电梯住宅50元/平方米、别墅55元/平方米、非住宅50元/平方米。

商品住宅、售后公有住房、非住宅在办理不动产权首次登记前，尚未出售房屋的维修资金由开发建设单位先行垫交至专户管理银行。待商品住宅出售时，开发建设单位交存的维修资金转由购房人承担；开发建设单位、公有住房出售单位在出售房屋时，应当与购房人在购房合同中载明购房人首次交存维修资金事项，购房人应在开发建设单位交付房屋时按合同约定自行交存至指定的维修资金专户管理银行。

商品住宅的维修资金属于交存的业主所有。开发建设单位不得代收代交购房人的维修资金。

第六条  （拆迁安置房规定）拆迁安置房实行产权调换和征地拆迁（农转非）安置的房屋，拆迁人在办理房屋不动产权首次登记前，按第五条规定交存维修资金。拆迁人为被拆迁人交存的维修资金归被拆迁人所有。

拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁安置产权调换协议中或征地拆迁（农转非）安置房屋协议中应当载明拆迁人首次交存维修资金事项。

第七条  （开发建设单位规定）未按本办法规定交存维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

第八条  （维修资金立账方式）在维修资金专户中，应当建立维修资金明细账，以建筑区划为单位按幢立账，并以房屋户门号设分户账，记载分户账的交存、使用、结存等情况。公有住房出售单位提取的维修资金按建筑区划单独列账。

第九条  （维修资金续交方式）业主分户账面维修资金余额不足首次交存金额的30%时，业主应当及时续交。续交后分户账面维修资金余额应当不少于首次应交存金额。

已成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续交的具体办法由市、县（区）建设(房地产)主管部门会同同级财政部门制定。

第十条  （收益、残值的转入）利用建筑区划内业主依法享有的共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应当主要用于补充维修资金，并分摊计入相关业主的分户账。

共用设施设备报废后回收的残值、业主委员会或业主自愿筹集交存的款项等资金也应当转入维修资金。

第三章  使用

第十一条  （维修资金用途及使用原则）维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修、更新、改造，不得挪作他用。

维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十二条  （不得使用维修资金的范围）按照《四川省物业管理条例》规定应在物业服务费中列支的，不得使用维修资金。

依照法律法规或合同约定，应当由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用，不得使用维修资金。

住宅共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

按照国家有关法律、法规和规章规定，不能使用维修资金的其它事项。

第十三条  （使用维修资金的分摊方式）维修资金使用的分摊，按下列规定进行：

（一）商品房之间使用维修资金的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间使用维修资金的，由相关业主和公有住房出售单位按照所交存维修资金的比例分摊。业主承担的部分，按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品房之间使用维修资金的，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房出售单位按照所交存维修资金的比例分摊。

（四）共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第十四条  （共用部位、共用设施设备的列支方式）共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用按照以下规定列支：

（一）涉及整个建筑区划共用的，在该区划全体业主维修资金账户中列支。

（二）涉及单幢或部分建筑物共用的，在其相关受益业主的维修资金账户中列支。

第十五条  （维修资金使用程序）维修资金的常规使用，应按以下程序进行：

（一）提出使用方案

业主委员会、无业主委员会的小区由相关业主（5户以上）根据住宅共用部位、共用设施设备现状及业主的意见，自行或者委托物业服务企业等相关单位制定维修资金使用方案。

维修资金使用方案的内容应包括：维修工程造价的预算情况、施工方案及实施时间、工程预算书及工程合同、维修施工单位的比选方式、工程验收及决算方式、维修资金的列支范围和分摊方式等。维修资金使用方案可由工程造价咨询机构进行评估,审价费用计入当次维修资金预算并纳入结算开支。

（二）业主决策

维修资金使用方案应当经资金列支范围内专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意，并在小区明显位置进行公示。

业主大会也可在管理规约或议事规则中约定，采取委托、集合、异议表决方式优化表决规则，提高业主使用维修资金的决策效率。

（三）审核备案

小区业主委员会、相关业主（5户以上）或其书面委托的物业服务企业向管理机构填表申报，办理维修资金使用备案。管理机构接到小区维修资金使用申请以后，指派工作人员到现场进行勘察、审核并拍照取证，出具维修资金使用备案通知。申请表、备案通知书等备案资料，需在小区醒目位置进行不少于5个工作日的公示并留存影像资料。未取得使用备案通知擅自维修的，管理机构不得支付维修费用，擅自维修造成事故的，其责任由相关责任人承担。

（四）维修施工单位的选择

业主委员会、相关业主可自行或其委托的物业服务企业通过比选、公开招投标或者其他公开、公平、公正的竞选方式择优选定有资质的维修施工单位；维修工程项目较小的，为节约费用，业主委员会或相关业主可采取简易方式，选定维修施工单位。

维修施工单位应当具备独立法人资格并具有与建筑区划内共用部位、共用设施设备维修施工内容相符的相关资质。

（五）竣工验收

工程竣工后，业主委员会、相关业主会同施工单位、监理单位与业主代表，进行现场验收并形成书面验收意见。

（六）资金拨付

工程竣工验收后，小区业主委员会（业主代表）或维修企业持工程决算明细表、费用结算票据、工程验收合格证明、备案要件、正式发票、公司账号及领款人身份证复印件等资料向管理机构提交资金拨付申请。由业主委员会、发起人或物业服务企业形成的书面验收意见经公示5天无异议后，可按合同约定拨付资金。   

（七）质量保修

维修工程合同应当约定工程质量保证条款。工程质量保证期满后，由维修施工单位凭据业主审核意见等相关资料，向管理机构提出申请并备案，管理机构方可书面通知专户管理银行拨付工程质量保证金。

维修工程质量按照国家法律法规和建设工程质量相关技术规范的规定执行。建筑区划内共用部位、共用设施设备维修工程的质量保修内容和期限，须按建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定在维修工程合同中明确约定。

第四章  应急使用

第十六条  （应急使用条件）房屋建筑出现安全隐患，经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋，或者出现严重影响业主生活、安全的紧急情况，以及法律、法规、规章和有关技术标准规定住宅共用部位、共用设施设备必须维修的，相关责任人应当及时维修。建设（房地产）主管部门应当督促相关责任人、业主委员会或相关业主限期维修。物业服务企业应当予以配合。

第十七条  （应急使用范围）发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造的，可按照本办法要求应急使用住宅专项维修资金：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）住宅水泵损坏导致供水中断的；

（四）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（六）消防系统出现功能障碍，应当对消防设施设备维修、改造的；

（七）其它需应急使用住宅专项维修资金的。

第十八条 （应急使用分摊方式）应急使用住宅专项维修资金按照“谁受益、谁承担”的原则分摊。应分摊业主尚未交纳专项维修资金的，应立即补交其专项维修资金或分摊其相应的维修费用。拒不交纳的，由业主委员会或相关业主依法追收。

街道办事处（镇、乡人民政府）组织代修的，维修费用从相关业主的住宅专项维修资金账户中列支。

第十九条  （应急使用程序）应急情况下使用住宅专项维修资金按以下程序进行：

（一）告知。发生本办法第十六条规定的紧急情形时，业主委员会应当及时在物业管理区域内的显著位置，就维修资金用于应急维修情况进行公告。尚未成立业主大会的，由物业服务企业代行公告；无物业服务企业提供服务的，由街道办事处（镇、乡人民政府）进行公告。

（二）报告。发生本办法第十六条规定情形时，由物业服务企业立即将情况书面报告物业所在地街道办事处（镇、乡人民政府）；无物业服务企业提供物业服务的，由业主委员会或相关业主立即将情况书面报告物业所在地街道办事处（镇、乡人民政府）。涉及电梯、消防设施的，应同时书面报告市场监督管理部门或公安消防部门。

（三）确认。物业所在地街道办事处（镇、乡人民政府）收到相关报告后，应实地查勘现场，符合规定情形的，立即予以确认。涉及电梯、消防设施的，依法负责监督的市场监督管理部门或公安消防部门收到相关报告后，应及时到实地查勘确认。

（四）备案申请。物业服务企业、业主委员会或者相关业主向区（市）县房地产管理部门提出住宅专项维修资金应急使用备案申请，并提交以下资料：

1.街道办事处（镇、乡人民政府）对住宅应急维修必要性的确认证明（或多数业主认可维修的证明材料）；

2.承担住宅应急维修的设计及施工企业、维修单位的资质（资信）情况；

3.应急使用住宅专项维修资金使用方案；

4.应急维修工程预算书；

5.应急维修合同或者施工（安装）承包合同。

（五）备案。区（市）县房地产管理部门受理备案申请后，应在3个工作日内予以备案。

（六）施工单位的选择。业主委员会、物业服务企业、相关业主和单位应按照公开、公平、公正的竞选方式择优选择有资质的施工维修单位。按规定符合比选、公开招标等要求的，应通过比选、公开招标等方式确定施工维修单位。

（七）维修。住宅共用部位、共用设施设备维护改造，除街道办事处（镇、乡人民政府）直接组织代修的外，其它情形的由应急使用住宅专项维修资金的申请人组织实施。

（八）维修工程审价。应急维修工程竣工后，由申请人组织业主委员会、物业服务企业、施工企业、维修单位对维修工程进行验收。并由工程造价咨询机构出具审价报告，小型维修工程可直接委托注册造价工程师或有执业资格的造价员审核。审价费用计入当次维修资金预算并纳入结算开支。

（九）公告。申请人在应急维修工程完工后15日内在维修现场公告维修相关情况，并留存公告影像资料：

1.施工维修单位编制的工程决算报告；

2.工程量清单计价与工程审价报告；

3.维修费用（业主）分摊明细表；

4.其它相关资料。

（十）维修资金拨付。维修工程竣工验收公告后，申请人持竣工验收报告、审价报告等资料申请拨付维修资金。

施工企业、维修单位对实施的工程依法承担质量保证责任，保修期内出现质量问题的，应依法免费及时修复。

第二十条  （法律责任）应急使用维修资金的过程中，业主委员会、物业服务企业等应恪守职责。对不履职的或虚报维修范围、虚报工程量及预算者，维修资金所有权人可依法投诉、诉讼。造成损失的，依法承担相应的法律责任。

第五章  管理与监督

第二十一条  （监督部门）管理机构设立的维修资金账户接受市、县（区）建设（房地产）主管部门、财政部门以及专户银行的监督。
第二十二条  （管理方式）专户管理银行应当每月向管理机构发送维修资金对账单。已成立业主大会的，业主委员会或者其委托账目管理单位应当每月与开户银行核对维修资金账目，并将下列情况每年至少向全体业主公布一次：

（一）维修资金交存、使用和结存的金额；

（二）发生物业维修、更新、改造的项目和费用以及按户分摊情况,应当按每幢建筑物公布；一幢建筑物有两个或者两个以上门号的，应当按门号公布；

（三）维修资金使用和管理的其他有关情况。未成立业主大会的，管理机构按照前款规定应当每月与开户银行核对维修资金账目，并将情况每年至少向全体业主公布一次。管理机构、业主委员会和专户管理银行应当建立维修资金查询制度，接受业主的查询。

第二十三条  （维修资金计息）维修资金自存入维修资金专户之日起，按照中国人民银行规定的利率计息。

第六章  附则

第二十四条  （维修资金使用范围）住宅共用部位、共用设施设备在保修期内，因不可抗力造成损坏需维修、更新、加固的，可以按本办法规定使用维修资金。

第二十五条  （相关法律责任）有下列行为之一的单位和个人，依照建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》的规定，分别依法给予责令限期改正、罚款、吊销资质证书、没收违法所得等行政处罚，或依法给予行政处分、追究法律责任，造成损失的，依法赔偿：

(一)公有住房单位未按规定交存维修资金、违反规定将房屋交付买受人、未按规定分摊维修、更新和改造费用的；

（二）开发建设单位违反规定将房屋交付买受人、未按规定分摊维修、更新改造费用的；

(三)市、县（区）建设（房地产）主管部门、财政部门和管理机构及物业服务企业挪用维修资金的；

(四)市、县（区）建设（房地产）主管部门、财政部门和管理机构、业主大会违反《四川省住宅专项维修资金管理细则》第二十八条规定的。

第二十六条  （票据管理）对违反维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第二十七条  （相关人员责任）市、县（区）建设（房地产）主管部门、财政部门和管理机构的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物，或不依法履行监督和管理职责，挪用维修资金的,依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十八条  （办法实施）本办法自公布之日起实施。

第二十九条  （解释部门）本办法由市住房城乡建设局、市财政局负责解释。