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巧用银行贷款来买房,是可以省房款的

编辑:眉山房产时间:2020-11-12 20:54点击数:

眉山房产网发布,如果你要买房钱不够,就要贷款了。巧用银行新型房贷方式
  随着货币化分房的逐渐普及,到银行按揭购楼已成为绝大多数人购房的主要手段。先购房,后还款的观念可谓深入人心。而初看银行的住房贷款,似乎都差不多,但房贷市场的不断发展,也促成了银行之间的激烈竞争,推出与众不同的贷款方式,成为银行吸引客户的绝招。理财,今年和去年广发推出的理财型房贷和民生推出的不指定楼盘按揭、组合还贷等,算是其中比较亮眼的一些房贷产品。
  理财型房贷
  如广发前不久推出的家多好理财型房贷,在提高房贷办理效率的基础上,通过理财抵息、存本抵贷等方法,为购楼人实现利息“减负”。贷款人在归还房贷后,还能无需重新办理手续,就能自动获得同等额度的授信贷款。“家多好”是如何实现利息“减负”的呢?广发个人业务部人士给记者解释到,该种按揭方式,将提前还款与自动额度授信结合起来,实现了存款等额冲减贷款,这样本金越来越少,利息自然也就降低。简单的说,就是购楼人在广发拥有一个储蓄账户,便可申请把该账户上的存款自动用于提前偿还贷款本金。每月20日,当该申请人在广发的存款达到1万元的整数倍后,即可自动划转资金用于提前还贷。提前还款后,申请人还能获得等额的个人综合授信,并且各期提前还款额可全额累加授信,额度1年1定。住房抵押贷款还能在一定条件下享受利率下浮5%—10%的优惠。此外,贷款人的还款账户在保留较低金额后,还可按月将剩余金额自动转入定期账户进行理财,获得比活期存款更高的回报。
  组合还贷法
  民生银行去年推出的组合还贷法,则是在传统等额本金及等额本息还款方式的基础上,根据借款人的收入成长曲线,为借款人“量身定做”的还款方式。它是将贷款本金分段偿还,根据资金的实际占用时间计算利息的还款方式。即根据借款人未来的收支情况,头先将整个贷款本金按比例分成若干偿还阶段,然后确定每个阶段的还款年限。比如收入较少的时候就少安排还款本金,收入稳定丰厚的30-45岁,就多安排还款本金等。还款期间,每个阶段约定偿还的本金在规定的年限中按等额本息的方式计算每月偿还额,未归还的本金部分按月计息,两部分相加即形成每月的供款金额。组合还款可根据借款人未来的收入变化,灵活安排其每期供款额;依据借款人支出的变化,合理调整借款人的每期供款额。
  此外,诸如不指定楼盘按揭等,虽然出发点很好,但在现有房地产销售中,指定楼盘的现象非常普遍,这种方法就没太大用武之地,而且涉及到各方面风险,银行对此作法有所保留,只表示个别案例可以给予考虑。因此,购房者在办理按揭前,应多了解各银行房贷方式,尽可能找到适合自己的方法。


 
  案例一:理财型房屋按揭贷款
  家庭月收入:5500元
  贷款额:30万元
  还款期:15年
  还款法:等额本息
  每月储蓄:1000元
  贷款利率:5.04%
  选择每年自动提前还款10000元
  可以节省的部分费用:
  一般按揭贷款:128154.3元
  理财型按揭贷款:98187.21元
  减少利息支出29967元
  可以节省的部分费用:
  每发生一次贷款,可以节省费用:
  1、房屋评估费约需2100元;
  2、房管局抵押登记等杂费400元;
  3、律师费约需500元;合计:约3000元
  利息支出和费用开支合计共节省32000余元
  案例二:理财型房屋抵押贷款
  贷款额:50万元贷款
  期限:1年
  家庭月收入:5500元
  每月储蓄:1000
  还款方式:一次还本按月付息
  贷款利率优惠:下浮10%
  可以节省的部分费用:
  一般抵押贷款:31862元
  理财型抵押贷款:27684元
  减少利息支出4178元
  可以节省的部分费用:
  每发生一次贷款,节省的费用如下:
  1、房屋评估费约3500元;
  2、房管局抵押登记等杂费400元;
  3、律师费约500元;
  合计:约4400元
  利息支出和费用支出合计共节省8500余元
  加息预期下应否提前还贷?
  较近,关于央行可能升息的传言满天飞,很多购房人担心一旦加息,自己要多支付很多利息,因此不少人动了提前还贷的念头。
  对此,理财专家表示,提前还贷就未必好。比如文章开头提到的王先生,他的做法就比较理性。如果只是为了可能升息前提下多支付的利息,而将自己的流动资金全部拿去还贷,不但可能错失潜在的其他投资机会,还会陷入紧张的财务危机中。因此,购房人应理性面对加息,即使真的加了,也要根据自己的财务状况决定是否提前还贷。

所以呢,眉山买房就要看清楚房子,也要看清楚贷款。
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