2022年各种对房子利好信息，让刚需更容易购房
11月19日，银保监会就近期热点问题答记者问时表示，房地产合理贷款需求得到满足。10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。
具体表现有差异。“开发贷有所松动的只有局部城市，有些城市的开发贷收紧情况还是比较严重的。”张晓东说，东北地区、弱一点的二三线城市、三四线城市开发贷普遍都比较紧张。
一个事实是，即便在长三角区域和大湾区一些市场界面看起来比较好的城市，比如杭州，像张晓东企业的项目，还是很难申请到开发贷。
在杭州，其他房企也感同身受。前述民营房企华东某大区总裁指出，杭州开发贷没有放松；另一家杭州销售排名前五的房企相关人士也透露，监管部门要求适当放开，但地方银行在做项目的时候受到方方面面的约束，条条框框要求的东西比之前甚至更多。
正如房地产市场表现有差异，调控“一城一策”，每个城市的微调政策都不一样，开发贷的松绑也是局部的，各地情况有差异的。据张晓东透露，长三角至少有个别城市是放松了，北方区域鲜有放松迹象，尤其是东北地区。
上述华东某房企财务负责人直言，没有明显感觉到开发贷松绑。
“办是可以开始办了，但速度很一般。”一家TOP30房企营销总对21世纪经济报道记者表示，金融政策目前是区域放松，但政策力度还是不够。他所在企业布局的项目中，有的可以开始申请办理开发贷了，但他认为，各地开发贷的松绑情况各异，没有规律可言。
开发贷松绑不仅各地表现不同，即便同一个城市，企业面对的情况也有差异。在湖南永州，一家T OP10房企的项目，此前有两家银行同意放贷，这两天审批进度却又放缓了。据了解，该房企今年1月落子永州，在建的是一个综合体项目。
前述多名人士均表示，银行对企业的态度前后不一，很大一部分原因在于：当前房地产行业处于动荡期，个体企业隐藏的风险比较大，都怕开发贷放出去之后，企业资金出问题。
政策导向变化
冰冻三尺，非一日之寒。10 月全国房地产开发投资同比-5.4%，商品房销售面积同比-21.7%，行业基本面进一步下行。博弈之间，政策导向已发生变化。
央行在第三季度货币执行报告中表示目前房地产市场风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。
从监管层的表态来看，尽管对贷款过紧有所纠偏，但房地产行业调控趋势未变，行业总体仍面临从严的政策环境。
华东一家中型房企负责人表示，开发贷在实际落地的时候，对民企产生的效果还没有很明显的促进。
他分析指出，各个银行对央行指导意见的理解深度、纬度是不一样的。基于民企里面有部分企业的债务状况处于不良状态，这对银行来说，*关键的问题就是风险偏好，也即风控的问题。
实际上，绝大多数民企的资金链都很紧。在这种情况下，如果银行稍微激进一点，把开发类贷款向民企多开放一点，一旦风险暴露，银行做这单业务就相当于把自己套进去了。对于银行而言，这样的风险比投放额度不足更大。这就导致银行在开发贷松绑的执行过程当中，由于没有统一的标准和统一的行为准则，各家银行便按照自己的理解来办，尤其是在项目审批和风险把控这两部分工作上。这导致*后民企的开发贷审批依然趋严。
21世纪经济报道记者了解到，明面上，各地银行对一些高能级的城市中 心地块、符合标准的项目，审批会更快一点。这样的导向，对那些已经在过会的、已经在途的项目可能略有帮助，时间上前后加起来也要一两个月。因此大部分房企所体会到的是，政策放松的整体效果还没有那么明显。
有迹象表明，各家银行现在都在抢国企、央企的开发贷单子。不仅如此，国企、央企近期融资动作上升。自中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会后，多位房企计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。
克而瑞机构数据显示，11月10日以来，共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资，所涉金额达287.8亿元。发行主体均是城投公司或央企、国企，且主体和债券的评级相对较高，主要是利用政府的信用进行背书，未来能否扩大发债主体至其他类型的企业仍有待观察。
中共中 央政治局召开会议，提出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。
房企、购房者的双向利好
时至年底，房企“价格战”不断上演的背后，是楼市愈发明显的降温。下半年起，房地产市场的下行让部分房企出现了现金流紧张乃至违约现象。
“降准后，包括房地产在内的各市场参与主体和银行接触时，获得贷款的空间比较大，便利性更高。这也使得房企的资金压力可以更快得到缓解，具有积极的作用。”易居研究院智库中 心研究总监严跃进表示。
“房企融资环境有望继续边际改善，房企合理的融资需求得到满足，利于降低房企债务风险。”贝壳研究院首 席市场分析师许小乐也认为，对于购房者来说，贷款难的问题也或将得到缓解，“降准释放流动性的利好下，房贷利率下降、放款速度加快。”
“贷款能力增强的情况下，房企的推盘节奏也会加快，至少会使得后续房屋销售不会太悲观。”严跃进认为，或者说到明年一季度，部分项目结合宽松的房贷条件，销售节奏会加快，对于房地产市场的活跃和房企资金的加快回笼等有积极的作用。
利于刚需、改善型购房需求释放
除了央行降准，中共中 央政治局会议“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”的表述更是被业内认为，接下来的贷款环境会更友好。
“‘支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求’标志着前期高压紧缩的调控政策拐点确定，结合本次降准释放流动性，将对房地产市场带来利好。”许小乐认为。
贝壳研究院研究显示，在限贷政策下，低总价刚需群体受到的影响*大。首先是需要更长的时间才能获得贷款，其次由于各地实行严格的认房认贷政策，卖一买一这样的置换需求被视为购买多套，也抑制了改善型换房需求的释放。
“如果这些需求长期被压制，会导致市场快速萎缩，后续可能会出现集中释放，不利于市场平稳发展。预计未来在首 次购房和改善性换房方面会有更好的政策支持。”许小乐表示。
“‘支持’一词已经有非常强的信号了，比‘鼓励’更有价值，是房地产市场的重大利好。”严跃进也认为，既然提及了支持，那么预计后续包括土地、金融、购房、税费等政策都给予支持。
严跃进还指出，过去讲房地产政策，主要是“平稳健康发展”目标。“良性循环”的发展目标是首 次提出，是对房地产产业链的一次重要表述，“说明房地产市场的良性循环很关键。”
广东省住房政策研究中 心首 席研究员李宇嘉同样认为，这一提法释放了两大重要信号：一是大起大落不是健康的，平稳运行也包括资金供给的平稳，而不是资金紧缩导致行业波动；二是良性循环，即供地、开发、销售的良性循环，这也需要资金的支持。
购房窗口期，到了？
实际上，从10月开始，流向房地产的“活水”正在多起来。
9月29日，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
12月3日，银保监会新闻发言人表示，现阶段，要根据各地不同情况，重 点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。
随着楼市频迎重磅利好，尤其是关键的信贷政策放宽，许小乐认为，这将会巩固11月的底部复苏局面，对四季度以及明年一季度的房地产市场构成利好。
同时，降准过后，银行贷款环境相对宽松，可用于放贷的金额增加，有可能推动中短期房贷利率走低。
所有买房的人都应在2022年早下决定。
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