楼盘咨询热线028-38509300
眉山房产网>楼市资讯>购房指南>

让你少交首付多缴税的方法,你接受不?

编辑:眉山房产时间:2019-01-16 14:17点击数:

眉山房产网发布,现在的房产情况太多了,少交首付,多交税你接受不?
       这种多交首付,少贷款方法,真的划算吗?

叔今天就教你算算!

一、网签价和交易税费的关系 

哥们现在纠结的点,就是网签价高一点还是少一点的问题。

网签价:房屋过户前,房管局会在网上进行公示,在房管局系统上显示的成交价格。

其实房屋交易时会涉及三个价格:买卖双方真实成交价、银行贷款合同价、交易中心审税价。

其中,银行贷款合同价越高,贷款金额越高,首付越少;交易中心审税价越低,税费越少。

因此,很多人往往把银行贷款合同价格写高,以便于多贷款;把交易中心审税价写低,以便于少交税。

但是!

眉山房产现在已经没有这种好事了,因为现在二手房交易实施了“三价合一”政策。

也就是买卖双方真实成交价、银行贷款合同价和交易中心审税价,三个价格必须保持一致,由“网签价”来体现。

所以,朋友的情况是:网签价低,贷款低,首付多交,税费也低;

这么说,貌似网签价低比较划算咯~

不信来看一笔账!

朋友要买的房,政府指导价530万,不到实际价格的一半。

政府过户指导价就是根据房子的设计用途,房子的建成时间等等因素决定的,是二手房子交易中缴税的基准价格。

不同的区域,不同的小区,同小区不同的楼层过户的指导价都是不一样的。

而且过户指导价是有限制的,超过上限不管房屋的面积多大都是作为非普通住宅的,就会交很多的税。

具体可以向房管局或附近中介咨询,文末附各区房管局电话。

按规定,网签价不能低于房管局要求的区域最低过户指导价,

所以,网签价在530到1200万之间,都合规合法。

网签价格高于指导价的,按网签价格交税,反之按指导价交税。

二、于是,大招来了 

房子是满五唯一的非普通住宅,原值,也就是初次交易价格是300万,纳税比例为:契税 3%,增值税两次交易差额的5.6%

若按政府指导价530万网签,也就是网签价低的情况:

贷款金额:530万x 65%≈345万

纳税金额:530万 x 3% +(530万-300万)x 5.6% = 28.78万元

首期付款金额:(1200万 - 345万)+28.78万= 883.78万

若按照实际价格1200万网签,也就是网签价高的情况:

贷款金额:1200 万 x 65% = 780万

纳税金额:1200万 x 3% + (1200万 - 300万)x 5.6% = 86.4万

首期付款金额:1200万 x 35% + 86.4万 = 506.4万

眉山房产结论就很明显了:后者相比于前者,税费多了57.62万,首付少了377.38万元。

划算吗?房叔特意找了一下某宝的稳健理财。

按照理财收益3.9%的年化,377.38万本金,4年的收益就是59万,已经可以覆盖多缴的税款。

把这377.38万放在30年的时间轴上看,你每年12万的流动资金,到银行买自发理财,只要银行不倒闭,你都不亏。

所以,除非你从来没接触过理财,否则是划算的。

而且,你还可以算一笔账,用上初中所学的数学知识,

将网签价设为X,则:

首付 = 1200 - 0.65X

税费 = 0.086X - 16.8

(计算过程略)

很容易得出,网签价越高,“少付的首付”与“多付的税费”之间的差距越大,对购房者也就越有利。

叔一直在说,房贷是非常优质的负债,能多贷就多贷,在允许的范围内,尤其在交易税比例不高的情况下,不妨尽量提高网签价格。

(但前提是月供不能超过收入的40%,否则这样的市场环境下,你绝对无法抵御失业的风险)

毕竟,不是所有人都有充足的资金置业,但是所有人都需要“居者有其屋”。

“科普”结束。

最后,买房的人太多,全款的,啃老的,都是一条捷径,然而靠自己的奋斗和工资买房的人,几十年如一日,房叔为他们点赞。

眉山人打算在春节前把房子定下来的,多看看眉山房产知识。

咨询热线
028-38509300
报名参加看房团
  • 姓  名
  • 电  话
报名即可享受免费接机住宿安排! 全程免费,享受独家优惠。

手机or微信扫一扫
眉山楼盘随身带
新盘代理     人才招聘     免责声明    
Copyright © 2015 - 2020 www.msrfc.com. All Rights Reserved. 眉山房产网版权所有      蜀ICP备16003580号      技术支持:眉山房产网