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房地产开发经营的主要阶段及基本程序

编辑:眉山房产时间:2019-03-30 22:38点击数:

眉山房产,现在的房产形式:房地产开发经营的主要阶段及基本程序
 
一、房地产开发经营的主要阶段:
 
根据房地产生产和再生产运行顺序,以及各阶段经营管理的内容,房地产开发经营大体上可以划分为七个阶段。
 
1、  建设工程项目设立或运行过程
 
2、  房地产建设工程项目规划与审批
 
3、  土地使用权的取得
 
4、  征地与拆迁
 
5、  工程建设与管理
 
6、  房地产的租售管理
 
7、  房地产的物业管理
 
 
 
二、房地产开发经营的基本程序
 
1、    提出立项意向书,向市规划部门进行咨询。
 
2、    向本市计划委员会提交立项报告书,申请立项。如项目较大还需向规划委员会申报。
 
3、    市计委会同市规划管理部门经过研究审批,如果同意立项,发给立项批复意见书,并要求建设单位进行项目可行性研究。
 
4、    申请者向计委和市建委提交项目可行性研究报告。
 
5、    市计委、建委、首都规划建设委员会(简称首规委)与各专业局即自来水管理部门、燃气管理部门等审查可行性研究报告,如果同意可行性研究的,即下达审查通过的批复文件,并下达规划设计任务书。
 
6、    申请者根据批复,办理征地及前期规划准备工作,然后到城市规划管理局(简称市规划局)领取规划设计任务通知单,办理征地意见书。
 
7、    申请者到土地所在地区的土地管理部门及原土地使用部门征求意见,这一阶段可分为两种情况:
 
第一种情况:所使用的土地如果属于新征土地,即农村集体所有的土地:
 
(1)            到区、县土地管理局(简称土地局)、规划局,以及所用土地的乡政府村公所征求意见。
 
(2)            将征求意见的结果报本市土地管理局。
 
第二种情况:如果属于旧城改造范围地区的土地,即城市国有的土地:
 
(1)            到当地的区、县的土地管理部门征求意见。
 
(2)            将征求意见的结果报本市房地产管理局。
 
8、以上第七项工作完成后,将结果报市政府审批。市政府审批后,正式办理用地手续。
 
9、收到市政府关于土地使用权的批文后,同时进行以下三部分工作。
 
第一部分:
 
1.        划局办理规划用地许可证
 
2.        申请确定规划设计条件
 
3.        持规划设计条件到市公用局、供电局、环保及电信管理局征询意见
 
4.        规划局审查后,下达规划条件通知单
 
5.        根据规划条件通知单,委托有资格的规划设计单位或采用招标投标方式,选择规划设计单位进行归户啊设计,提出规划设计方案
 
6.        到规划局领取设计方案送审书
 
7.        规划局对规划方案进行审查,并提出对方案审查的意见


 
8.        规划设计方案设计出图后,送规划局审图,方案通过后,可进行施工图设计,出图后报规划局审图。方案图批准后,到城市建设档案馆交保证金,到规划局领取建设工程施工许可证。
 
第二部分:
 
(1)    画桩位,并给出打桩条件
 
(2)    委托测绘院钉桩、并进行测绘
 
(3)    将打桩收集到的数据,提交设计单位。
 
第三部分:
 
(1)    持规划用地许可证和征地意见书以及用地申请报告经市计委、建委、规委批准项目可行性报告、规划设计方案、市规划局开据的设计任务通知单、企业章程、营业执照副本、地形图等等,到市土地管理局办理征地手续。征地方式根据建设用地性质的不同,分别采用拍卖方式,招标投标出让方式、以及划拨的方式等。如果占用耕地,还需要交纳耕地占用税。
 
(2)    在立项报告批准之后,即可到建设项目所在地的区、县地政管理部门办理户口冻结手续等的工作。
 
(3)    地政管理部门审查拆迁安置方案并发给拆迁许可证。
 
(4)    对建设用地进行三通一平等工作,即通水、通电、通路和土地平整等。
 
在这里需要完成的具体工作是:
 
a.      到园林局申请伐树许可证;
 
b.      了解线路情况与供电局协商改造、移线方案;
 
c.      燃气、道路、上下水等现状管线改路;
 
d.      到供电局申请用电报装,做正式供电方案,申请施工临时用电,委托施工。
 
10、完成以上各项工作后,即可进行施工前的准备工作。
 
第一部分:
 
(1)    到税务局领取税单;
 
(2)    持年度计划、税单到区计委领投资许可证登记卡,登记并领取许可证。
 
第二部分:
 
(1)    到市计委申请列入计划(此申请须经建委会签)
 
(2)    到市建委工程处领取开工审批表
 
(3)    持开工审批表到各专业公司办理市政配套工程(上水、下水、热力、燃气、电力、电信)报装工作,报装工作完毕后,在开工证上加盖公章,并交纳四源费(四源费是指自来水建设费、污水处理费、供热建设费、燃气建设费。均按照建筑平方米收取)
 
如果是公建部分,则是根据使用量确定收取的标准,同时一般是在市政工程开工前交纳。
 
(4)    到市建委主管部门核实任务
 
(5)    到市建委工程处办理招标审批手续
 
(6)    填写招标申请书,并到市招标办办理招标登记
 
(7)    组织招标办及投标单位到现场勘察
 
(8)    对施工单位进行资格预审
 
(9)    进行预算审查处审查标底
 
(10)   招标办审查标底
 
(11)   建设单位组织招标办及各投标单位召开开标会议
 
(12)   编写评标报告,经开标评标确定最佳建设单位,发出中标通知书
 
(13)   经招标办同意正式确定施工单位
 
11、完成以上工作,施工准备工作即将进入尾声,在这个阶段还需要做好以下几项工作:
 
(1)    委托质量监督总站和监理公司进行工程质量监督
 
(2)    到市统计局落实任务
 
(3)    市审计局审核资金来源、任务来源及一切手续
 
(4)    到市开发办秘书处登记备案
 
12、完成以上工作,施工准备工作即告结束,到市建委领取开工证,进入项目施工阶段。
 
第一部分:组织各项市政管线的设计工作
 
第二部分:通知园林绿化主管部门,办理小区绿化手续
 
第三部分:按道路方案施工,到市规划局主管部门办理道路施工许可证
 
第四部分:
 
(1)    办理自来水管线设计,到市规划局市政处办理上水管线施工许可证
 
(2)    办理下水管线设计,到市政规划局市政处办理污水管线施工许可证
 
第五部分:委托热力公司进行热力线路设计,到市规划局市政处办理热力管线施工许可证。
 
第六部分:委托燃气公司进行燃气管线设计,到市规划局市政处办理燃气管线施工许可证。
 
13、土建工程完工后,建设单位组织各项市政配套工程的施工。完工后组织施工单位、设计单位、质量监督单位及其它相关管理部门进行联合验收。合格后即可交付使用。

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