什么情况下定金、购房款应全部退还

编辑：眉山房产时间：2021-06-26 19:53点击数：

发展商与购房人签订认购协议属销售或预售的一个阶段，可以说标志着销售或预售行为的开始，而认购协议中一般都含有购购房屋的项目名称、地理位置、购房数量、价款、履行期限、地点和方式以及违约金（包括定金条款）等条款，从内容和形式上符合合同的主要特征，实际上就是一个先期简单的购房合同，发展商在不具备销售或预售资格的情况下，与购房者签订这样的合同应认定为无效合同，不应受法律保护。《经济合同法》规定无效的经济合同，从订立时起，就没有法律约束力。而一旦合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产应当返还给对方。因此，发展商在无销售或预保许可证的情况下依无效合同收取购房者订金，依法应全部退还给购房者。但在发展商销售或预售手续完备的情况下，如果认购协议中有定金条款，且在签约同时购房者交纳了定金，则应按法律中对于定金的规定执行，即《民法通则》第89条：“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金一方不履行债务的无权要求返还定金，接受定金一方不履行债务的，应当双倍返还定金。在购房过程中还存在开发商在未取得销售或预售许可证的前提下，向购房人收取房价款，这种做法也是违法的。另外，这里还需提及一个概念，这就是在购房过程中除“定金”外，购房人还经常会听到收“订金”，也称“房号预计款”，一般来讲，如果在发展商规定的时间内购房人并未签正式的购房合同，这笔“订金”是可以退还的。但在司法实践中，如合同中出现“订金”一词，一般要综合考虑合同中的其他条款，以及当事人在签约时的意思表示，来推定“订金”的真实含义。如果推定的结果是属民法中“定金”的性质，则依法按“定金”的有关规定执行，如属预付款的性质，交付一方不履行合同，预付款可抵作违约金和赔偿金。接受一方不履行合同的，除承担违约责任外，还必须如数将预付款退还给交付一方。购房热线：38509300

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