眉山房产发布，关于政策调整和楼盘优惠条件的变化。
楼市调控政策持续发力，对改善型需求造成不小影响，在这种形势下，购房者应该如何应对呢？去年年底，楼市调控政策密集出台，包括交易费用、税费、信贷以及土地政策等都做出了调整，对市场产生了巨大影响，市场观望气氛逐渐浓烈起来。
但对于部分刚性需求来说，迫于实际需要，仍会择机置业。
据业内人士介绍，目前改善型需求为市场购房主力。虽然政策对投机性需求加大了打击力度，但不可否认的是，改善型需求也受到了不同程度的影响，交易过程以及交易方式也不同于以前。对此，专业人士建议购房者应该做出相应调整。
购房多为改善型
年前国家出台一系列宏观调控政策，使得房地产市场遽然降温，市场观望气氛越来越强烈，为此付先生也曾为是否购房而犹豫过，但考虑到实际需求，他还是决定购房。如果现在不购，就只能去租房。与其等待，还不如现在购房提前锁定成本，说不定是个理性的选择呢。付先生说。
其实，像付先生这样的购房者还是存在的。记者从沪上部分中介公司了解到，目前市场上现有的刚性需求中，主要为改善型需求和婚房需求两大类。上海美联物业闸北区域经理刘庆霞介绍说，附近市场的改善型居住需求约占总成交量的4成以上。而来自北京和广州二手房市场信息显示，改善型需求也是主力。北京中原三级市场研究部有关人士表示，选择在今年2月份置业的改善型比例也不小，约占3成。
政策影响变化多
不过付先生在看房过程中却碰到了一个难题，即自己的户口中只有两个人，爱人还是外地户口，因此他不清楚自己的人均面积到底应该如何计算。如果只能按照两口人计算的话，现有的住房面积已经超过上海较新公布的人均居住面积33.4平方米的标准，显然不符合改善型购房的标准。
不可否认的是，宏观调控政策对楼市产生了巨大影响，国四条明确提出要抑制投机，毫无疑问，投机性需求必然成为主要打击目标。虽然政策仍保护改善型需求，但此类购房者亦不可避免受到了一些影响。
目前改善型购房程序以及交易过程与之前相比发生了变化。如果不了解其中的变化，有可能会让自己在购房过程中面临不少困惑。她说。就如缴纳契税而言，在目前情况下，即使是购购普通住房，也需办理头次购房证明，这样在缴纳契税时才能享受到1%的优惠。
此外，目前改善型购房在按揭贷款优惠条件、退税等方面，与以前相比都发生了变化。这要求购房者对此有详细了解，并根据这些变化做出相应调整。
注意四点是关键
对改善型购房影响的，无非是住房按揭贷款以及税费这两大方面，因此专家建议应该围绕这两大方面主动做出调整。
能否享受到7折优惠利率，以及税费方面能否得到减免，这关系到能否得到真金白银的实惠。就如房贷来说，同样是20年期80万元的按揭贷款（等额本息还款法），7折优惠利率与8.5折利率（市场水平），月均还款差额为385元。如何操作呢？专业人士表示应该在优惠条件、退税办理方法、交易过程等方面多加注意。
一、优惠条件要清楚
自己到底是否满足申请优惠房贷的条件，这需要取得相应的证明材料。据了解，对于改善型需求来说，是否满足申请优惠房贷条件，较主要的条件就是现有家庭人均居住面积是否小于全市人均居住面积。上海市较近公布的全市人均居住面积为33.4平方米，那么对准备改善居住条件的购房者来说，应该低于该水平才行。
决定现有人均居住面积跟住房面积和家庭人数有关，其中家庭人数弹性较大。据了解，之前家庭人数的确定由所在街道居委会开具证明即可，而目前则由市交易出具的《借款人及家庭人员情况表》具体内容为依据。其中需要注意的是，对于新增加的人数设定了时间限制，如父母同住者，迁入时间必须超过一年，否则不纳入家庭人数计算范围。举例说明，如刘先生家中原本有三口人，半年前母亲前来同住，如现在购房，在计算家庭现有人均居住面积时，因为母亲户口迁入时间不满一年，所以只能按照三口人计算。
同意的条件怎么区分好哪个楼盘对位。
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