我们所说的大产权房就是由国家颁发产权证的，一般包括40年产权、50年产权和70年产权。我们平时购买的普通商品房，一般都是都属于大产权房的。
小产权房其实并不是法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。指的是在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，因此被叫做“乡产权”，又叫“小产权”。
乡镇政府发的所谓小产权房产，实际上是没有真正的产权的。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。通常来说，小产权房分为3种：
1、在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，这类房屋只属于该农村的集体所有者，非本村的市民是不能购买的。
2、在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
3、各类农业园或养老院的别墅。
小产权房与大产权房有哪些区别？
1、大产权房有五证，受法律保护，有完整的产权。小产权，是没有五证的，当然是不受法律保护的，只有部分产权。通俗了说，就是大产权有房产证，小产权是没有房产证的；
2、大产权拆迁有补偿，但是如果是小产权的话，是没有拆迁补偿的。也就是说，如果政府要拆迁房子的话，小产权业主基本上不会得到拆迁安置补偿；
3、小产权房屋质量是没人监督的，往往容易存在安全隐患，而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也是极容易出现问题的；
4、小产权由于没有正规的产权证，不能作为抵押或上市专卖。而且小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，也就是说，买小产权房是不能进行贷款的，只能一次性支付全款。量。手续费等，不分首套和二套。
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